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Vente avec rente viagère : responsabilité du notaire pour manque d'information

Civil - Personnes et famille/patrimoine, Immobilier
29/05/2018
Le notaire doit, dans le cadre de son devoir de conseil, informer le vendeur de la mention d'un bouquet en sus des rentes mensuelles dans le cadre d'une vente avec rente viagère. Tel est l'un des apports d'un arrêt rendu le 3 mai 2018 par la Cour de cassation.
Dans cette affaire, suivant acte authentique reçu le 30 décembre 2008 par un notaire, un particulier a vendu un bien immobilier, avec réserve au profit de l'acheteur d'un droit d'usage et d'habitation, moyennant le versement d'une rente annuelle viagère.
Par acte du même jour, reçu également par le notaire, le vendeur a consenti une donation à l'acheteur, avec réserve à son profit d'un droit d'usage, portant sur la moitié en pleine propriété d'un ensemble immobilier lui appartenant en indivision avec sa fille. Reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil, le vendeur l'a assigné en responsabilité.

Pour écarter la responsabilité du notaire et rejeter la demande indemnitaire du vendeur, la cour d'appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 12 mai 2016, n° 13/06372) retient qu'il ne peut être reproché à celui-ci de ne pas avoir conseillé la mention d'un bouquet, en sus des rentes mensuelles, dès lors que la possibilité de stipuler un bouquet est connue de tous et que le notaire avait pu légitimement considérer que les parties en avaient discuté et avaient décidé de ne pas en prévoir, les modalités de la vente étant leur affaire.

L'arrêt sera censuré sur ce point, les motifs étant impropres à écarter le manquement du notaire à son devoir de conseil. De plus, la Cour de cassation censurera l'arrêt en ce qu'il a jugé que "la décision de faire donation d'un bien à un ami, au détriment des enfants du donateur, relève d'un choix de ce dernier et qu'il n'appartient pas au notaire de s'immiscer dans les affaires de famille des parties". En effet le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets des actes qu'il établit.

Par Anne-Laure Blouet Patin
Source : Actualités du droit